월세보증금 얼마가 적정선일까? 최우선 변제의 조건과 요건

이제 곧 이사철이 되는 2024년이네요.

저도 이번 월초에 전세 만기가 되서 만기종료를 임대인에게 고지를 한 상황입니다.

그러다 월세로 1~2년정도 살려고 알아보는데 월세라고 해도 소중한 보증금을 지키기 위해 알아보고 있었다가 좋은 정보가 있어서 글을 써봅니다.

 

소액임차인보증금범위 대표이미지

 

우리의 보증금을 지키기 위해서 가장 먼저 확인해봐야할 부분은 최우선변제금의 범위더라구요.

임차인이 보증금을 지급하고 살던 집이 집주인의 재정 문제 때문에 혹여 경매로 넘어가게 되면 낙찰 금액 중에서 먼저 설정돼 있는 은행 대출이 근저당권 금액이 아무리 많이 있더라도 그보다 먼저 최우선에서 나의 임차인의 보증금 중에 일정액만큼을 임차인에게 먼저 배당해 주는 아주 좋은 제도가 있어요.

임차인이라면 무조건 최우선 변제를 알고 계셔야 보증금을 지킬 수가 있어요.

여기서 임차인이 최우선 변제를 받으려면 두 가지 조건을 알아야해요.

먼저 이 경매가 개시되기 전까지 해당 주택에 전입신고와 점유를 해서 대항 요건을 구비하면 되는데

이 점유라는 건 그 집에 이사를 해서 살거나 살지 않더라도 작은 가구하나를 두고 있던지 집의 비밀번호를 나 혼자만 알고 있으면 이 점유가 인정된다고 보시면 되고 또 하나는 각 지역별로 정하고 있는 일정 보증금 이하의 소액 임차인에 해당돼야만 최우선 변제를 받을 수가 있어요.

 

그럼 부동산에 가서 중개사와 물건을 보고 마음에들었다면 

전세나 월세 계약을 하기 전에 내가 계약하려는 보증금이 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 임차인 범위에 해당하는지 미리 확인을 꼭 하셔야 합니다.

먼저 인터넷 등기소를 검색하고 들어가서 소액 임차인 범위 안내를 클릭하시면 전국 각 지역이 나오게 되는데 여기서 계약하려는 집이 위치한 시도를 선택하시면 해당 지역에서 정하고 있는 소액 임차인의 보증금 범위와 최우선 변제 금액까지 확인해 볼 수 있어요.

 

예를 들어 계약할 집이 경기도 (평택시) 라면 경기도에서 정하고 있는 소액 임차인 보증금의 범위는 8,500만원 이하 입니다. 내 보증금이 8,500만원 이하 라면 최선 변제 금액은 최대 2,800만원까지 먼저 배당을 해주는 건데요.만약에 보증금이 1 9000만원이라면 고액 임차인 보증금 범위를 초과해서 최우선 변제를 한 푼도 받을 수가 없습니다.

여기서 주의할 점이 제가 이 글을 쓰는 이유이며 저도 몇번씩 확인했던 내용이고 부동산 중개사분들도 잘 모르시는 경우가 많아서 임차인이라고 꼭 알고 있으셔야 무조건 안전하게 최우선 변제를 받을 수 있어요.

고액 임차인에 해당되는지 보증금 범위를 확인할 때 기준 시점까지 확인을 해봐야 하는 부분을 놓쳐서 보증금을 날리는 경우가 정말 많습니다.

 

*주택임대차보호법

기준시점	지 역	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
2010. 7. 26.~	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
2014. 1. 1.~	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
2016. 3. 31.~	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
2018. 9. 18.~	서울특별시	1억 1천만원 이하	3,700만원
2021. 5. 11.~	서울특별시	1억 5천만원 이하	5,000만원
2023. 2. 21.~	서울특별시	1억 6천500만원 이하	5,500만원

 

 

그리고 일일이 들어가기 싫어하시는 분들을 위해 간단히 정리했습니다.

(상가건물임대차보호법도 있어서 제일 밑에 간단히 표를 올려요~!!)

 

일단 표를 보시면 기간이 지나면서 조금씩 보증금이 상향되고 있는다는 것을 보실 수  있으실거예요.

예를들어 부산광역시 사는 임차인이 계약하려고 했던 아파트가 23년 12월에 보증금 8000만원에 15만원에 계약을 했다면 지금 시점에 부산에서 정하고 있는 소액 임차인 보증금 범위 8,500만원 이하에 해당하기때문에 

2,800만원까지 최우선 변제를 받을 수 있죠. 그 아파트에는 2018년 8월에 집주인이 은행에서 5천만 원을 대출받고 근저당권이 설정되어 있다면 소액 임차인의 보증금 범위를 정하는 기준 시점은 계약하고 입주하는 23년 12월 시점이 아니고 최초 근저당권이 설정된 날이 기준 시점이 된다는 사실 아시나요?

 

 

2018년 8월에 근저당권이 설정됐으니까 그 시점에 소액 임차인에 해당이 돼야 최우선 변제를 받을 수 있는 거죠.보시다시피 그 당시 서울에서 정하고 있는 소액 임차인 보증금 범위는 2016년 기준인 6,000만원 이하이고 소액 임차인에 해당이 되면 최대 2,000만원까지 최우선 변제를 받을 수 있는데 23년 12월 현재 임차인이 계약하려고 하는 보증금은 8000만원이니까 근저당권 설정 당시 소액 임차인 보증금 범위 6,000만원을 초과해서 최우선 변제를 한 푼도 받을 수가 없게 됩니다.

최우선변제금범위 이걸 잘 모르고 무조건 소액 임차인 범위에 해당되니까 최우선 변제를 받을 수 있다고 대충 알고 보시면 절대 안되겠죠?

추가로 이 기준 시점이 되는 근저당권 설정 날짜를 확인할 때는 등기부를 발급해서 의부에 근저당권 접수 날짜를 확인해서 그 기준 시점에서 정하고 있는 소액 임차인 보증금 범위 이내에서 계약을 하시면 되고, 근저당권이 없다면 계약하고 입주하는 시점에 소액 임차인 보증금 이내로 계약을 해야 최우선 변제를 받을 수가 있어요.

 

 근저당권이 설정된 날을 기준 시점으로 정하는 이유는 최우선 변제 금액은 시간이 지날수록 높아지는데 이 기존 시점을 임차인이 계약하는 시점으로 정하게 되면 높아진 최우선 변제 금액 때문에 예전에 돈을 빌려준 근저당권자가 경매에서 배당받는 금액이 적어져서 피해를 볼 수밖에 없으니까 기존에 이 근저당권자의 권리를 보호하기 위해서 근저당권이 설정된다고 합니다..마지막으로 혹시라도 경매가 걸리게되면 개시되기 전까지 전입 신고와 점유를 해서 대항 요건을 구비해야만 이 최우선 변제를 받을 수가 있는데 이 대학 요건만 구비했다고 해서 법원이 알아서 최우선 변제 금액을 배당해 주는 게 아니고 경매가 진행됐을 때 법원에 내가 진정한 임차인이라고 권리 신고를 하고 보증금을 달라고 배당날짜(기간)안에 배당 요구를 해야 최우선 변제를 받을 수 있다는 점도 기억하시고 준비하시면 되겠어요.