부동산 경매 낙찰 후 절차와 과정(1)

경공매 이미지

 

경매 낙찰 이후에는 몇 가지 절차와 과정을 거쳐야 합니다. 제가 상세히 설명해드리겠습니다.

 

1. 낙찰받은 날 법원에서 해야 할 일:

·낙찰 영수증 보관: 낙찰 영수증은 여러분이 낙찰자임을 증명하는 중요한 서류입니다. 분실하지 않도록 잘 보관하시고, 필요하다면 사본을 만들어 두는 것이 좋습니다.

·관련 서류 열람 및 복사: 경매 관련 서류(등기부 등본, 전입세대 연령, 임대차 계약서, 무상 거주 확인서 등)를 법원에서 열람하고 필요한 경우 사본을 복사해야 합니다.

·물건지로 이동하여 점유자와 대면: 점유자를 만나서 명도 협의를 진행하거나 연락처를 교환하는 것이 좋습니다.

2. 잔금 납부 기일: ·매각 결정 기일 이전에 잔금을 모두 납부해야 합니다. 정확한 기일은 경매 조건과 법원의 안내에 따라 다를 수 있으므로, 해당 정보를 꼭 확인하셔야 합니다.

3. 명도 협의: ·잔금을 모두 납부한 후에는 명도 협의가 이루어집니다. 명도는 실제 물건지에서 점유자와 협의하여 물건 인계 및 퇴거 등의 사항을 조정하는 과정입니다.

·일반적으로 잔금 납부 이후에 명도 협의가 이루어지며, 실제로 물건 인계 및 퇴거는 해당 협의 결과에 따라 진행됩니다.

 

 

낙찰자로서 여러분은 점유 중인 집의 소유권을 가질 권리가 있습니다. 점유자와의 만남에서는 자신이 낙찰자임을 소개하고 상황에 따라 다음과 같은 내용을 얘기할 수 있습니다.

 

1.소유권 이전과 법적 절차:

·자신이 낙찰자임을 언급하고, 현재 법적인 절차가 진행 중인 것을 설명합니다.

·소유권 이전에 대한 설명: 매각 허가 결정이 확정되면 잔금을 지불하여 소유권이 이전된다는 사실을 알려줍니다.

·동시에 법적인 인도 명령 신청 및 진행에 대한 언급: 합의를 통해 일정한 날짜를 정하고 집 비우기 등 인도 과정 조절을 제안합니다.

2.임대계약 및 이사 계획:

·현재 점유 중인 임대계약 상태 확인: 새로운 임대계약 체결 여부를 물어보고, 이사 계획에 대해 논의합니다.

·이사 일정 협의: 가능한 한 빨리 이사를 갈 예정이라면 대략적인 이사일 정도를 구두 협의하여 합의합니다.

·집 내부 상태 확인: 점유자로부터 허락 받아 집 내부 상태(수리 필요 여부 등)를 확인하는 것이 좋습니다.

3. 연락처 교환 및 포스트잇 사용:

·만나지 못할 경우 연락처 교환: 만나지 못하는 경우, 포스트잇으로 연락처와 낙찰자 정보를 남겨주는 것이 좋습니다.

·포스트잇 사용 팁: 현관문 중앙과 보험업에 1장씩 붙여 경각심 유발 및 시선회복 요구 등 내용으로 붙여주는 것이 좋습니다. 포스트잇은 테이프나 청테이프로 고정하여 떨어지지 않게 해야 합니다.

 

낙찰 당일까지 해야 할 일은 위와 같으며, 그 다음으로는 매각 결정 기일까지 해야 할 일들입니다. 매각 결정 기일은 낙찰 후 7일 후입니다.

해당 기간 동안 아래 작업들을 수행해야 합니다.

·물건 재검토 및 서류 확인: 경매 서류와 맞는지 확인하고, 물건 상태 및 시세 등을 다시 검토합니다.

·불허가 신청 가능 여부 파악: 하자가 있는 경우 해당 기간 내에 불허가 신청할 수 있는지 확인합니다.

·대출 조치: 하자 없다면 본격적으로 대출 상담과 준비 작업을 시작할 수 있습니다.

 

 

잔금 납부와 동시에 대출 진행을 확실히 해야 합니다. 매각 결정 허가가 나면 잔금 납부 기한이 정해지기 때문에 이를 준수하기 위해 대출 상담과 조건 확인을 신속히 진행해야 합니다.

 

또한, 점유자와의 협상은 계속 이어져야 합니다. 낙찰 당일부터 점유자와 계속적인 연락 및 협의를 하여 재계약 또는 이사 여부 등을 결정합니다. 인도 명령도 지속적으로 신청해야 합니다.

 

잔금 납부 후에는 점유자와의 협상과 인도 명령 신청이 주요한 일입니다. 인도 명령은 법원에서 처리되며, 소유권을 가진 집주인으로서 경매 물건을 무단으로 점유하는 상황에 대한 법적 조치입니다. 일반적으로 90% 이상의 경우 협의가 이루어지며, 최종 단계에서는 이사비 등을 확인하여 마무리할 수 있습니다.

 

만약 강제 집행이 필요한 경우라면 해당 절차를 따라야 하지만 경매에서 낙찰자는 유리한 위치에 있기 때문에 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

저희가 제시한 각 단계별로 어떤 일들이 발생하고 낙찰자로서 해야 할 역할들에 대해 명확하게 설명드렸으니 초보분들께서도 충분히 이해하실 수 있을 것입니다.