용적률과 건폐율 확인 및 계산하기

건폐율 : 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 
  예를 들면, 대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100으로 60%가 됩니다. 

  나머지 40%는 공지인데 현실적으로 40%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다.

  그것은 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다.

    건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적입니다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여 처마나 차양, 주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에  포함토록하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵습니다. 

 

▣ 용적률 : 용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율입니다. 
    예를 들면, 대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합,

    50㎡×4=200㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(200㎡/100㎡)×100=200%가 됩니다.

    여기서 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킵니다. 그러나 바닥면적이라 하더라도 요즘 주택 건축시 1층을 주차장으로 사용하는 피로티, 공중의 통행로, 공동주택의 피로티, 승강기탑/계단탑/망루,장식탑.옥탑,굴뚝.물탱크.기름탱크 및 기타 건축법에 정한 것들은 은 바닥면적에 산입 하지 않습니다.
    건폐율과 용적율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 이는 각 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있음을 뜻하고있습니다.

    좀 더 자세한 사항은 해당 자치구 건축과 또는 건축사사무소 등에 문의하시기 바랍니다.

▣ 건폐율과 용적률에 대한 조례
  ○ 조례 조회 경로 :  서울시청 홈페이지 → 통합검색 : "자치법규" 검색 → 법무행정서비스(http://legal.seoul.go.kr/) → 검색어 : "도시계획" 검색

                               → 서울특별시 도시계획 조례 54조 건폐율, 55조 용적율 확인가능.

 

  ○ 건물 별 건폐율과 용적률 확인 경로 :  서울시 부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land/) → 부동산종합정보 → 검색방법 주소 입력 후 검색 → 건축물대장 확인

                                  (건폐율/ 용적률 표출되지 않는 경우, 관할 자치구에서 정보를 공개하지 않는 부분임. 건축물대장 발급시 확인 가능)

 

 

그럼 제가 조금 더 추가해보겠습니다.

바닥면적률(FAR)과 건축물 대 건축물 비율(BBR)은 도시계획과 건축에서 두 가지 중요한 개념으로 특정 지역 건물의 밀도와 높이를 결정합니다. 한국에서는 도시개발을 통제하고 지속가능한 성장을 보장하기 위해 정부가 이 비율을 규제하고 있습니다.

용적률(FAR)은 다음과 같습니다:
FAR은 건물의 총 바닥 면적과 건물이 건설되고 있는 토지 면적의 비율입니다. 즉, 주어진 토지에 얼마나 많은 바닥 면적을 건설할 수 있는지를 측정하는 척도입니다. 한국에서 FAR은 특정 지역의 개발 밀도를 제어하기 위해 정부에 의해 규제되고 있습니다. FAR 제한은 각 영역의 존 분할 규칙에 따라 달라집니다. 예를 들어 주택지에서는 삶의 질을 유지하고 충분한 녹지를 확보하기 위해 FAR 제한은 평소보다 낮아집니다.

Build-to-Build Ratio(BBR)는 다음과 같습니다:
BBR은 두 건물 사이의 거리와 높이 비율입니다. 즉 적절한 환기와 자연광, 화재의 안전성을 확보하기 위해 두 건물 사이에 얼마나 많은 공간을 남겨야 하는지를 측정하는 척도입니다. 한국에서도 BBR은 건물이 주민의 안전과 복지를 증진시키는 방법으로 건설되도록 정부가 규제하고 있습니다.

최적의 FAR 및 BBR 입니다:
최적의 FAR 및 BBR은 장소, 건물의 의도된 사용 및 주변 환경 등 몇 가지 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로 최적의 FAR이란 주민의 삶의 질을 해치지 않고 토지를 효율적으로 이용할 수 있도록 하는 것입니다.

최적의 BBR은 개발 밀도를 제한하지 않고 적절한 환기, 자연광 및 화재 안전을 보장하는 것입니다.

 

계산 방법은 다음과 같습니다.

FAR를 계산하려면 건물의 연면적을 토지면적으로 나누어야 합니다. 예를 들어 건물의 연면적이 1,000평방미터이고 500평방미터의 토지에 건축되어 있는 경우 FAR은 2.0이 됩니다.

BBR을 계산하려면 두 건물 사이의 거리를 높이로 나누어야 합니다. 예를 들어, 두 건물의 간격이 20m이고 높이가 40m인 경우 BBR은 0.5가 됩니다.