전세 계약 전 피하기 위한 3가지

오늘은 한국 부동산 시장에서 많은 사람들이 우려하는 중요한 이슈, 특히 전세 사기에 대해서 이야기를 나눠보겠습니다.

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전세는 임차인이 일반적으로 재산 시가의 50~80%에 해당하는 일시금을 만들어 임대료를 내지 않고 일정 기간 그 재산을 점유할 권리가 부여되는 우리나라 고유의 부동산 임대제도입니다. 월세 지불을 피하고 싶은 세입자나 물건을 임대하는 수고를 피하고 싶은 집주인에게는 매우 매력적인 제도입니다. 하지만 전세 사기 가능성 등 일부 위험도 따릅니다.

 

전세 사기는 집주인이 임차인으로부터 전세보증금을 회수하지만 전세 기간이 끝나면 소멸하거나 파산 선고를 하고 갚지 못할 경우 발생합니다. 전세보증금이 상당한 금액인 경우가 많기 때문에 임차인의 자금 사정이 어려워질 수 있습니다. 전세 사기를 예방하기 위해서는 임차인이 계약 전 반드시 확인해야 할 세 가지 사항이 있습니다.

우선 인근 부동산의 매매가격과 임대료를 확인하는 것이 중요합니다. 매매가격과 전세가격의 차이가 없다면 계약을 피하는 것이 좋습니다. 가장 일반적인 방법은 가까운 부동산 중개업자를 찾아 확인하는 것입니다. 다만 공인중개사의 말로만 계약을 하는 것은 피해야 한다는 점에 주의해야 합니다. 전세보증금 피해 사례가 공인중개사 말로만 계약을 서둘러 발생하는 경우가 많기 때문입니다.

 

 

첫째, 임차인이 주변 시세를 파악할 수 있는 대표적인 방법은 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공시제도를 확인하는 것입니다. 국토교통부 실거래가 정보도 스마트폰 앱으로 존재하기 때문에 접속이 가능합니다. 또 부동산 중개업자가 제공하는 부동산 기술이나 스마트폰 앱에서 자주 사용되는 시세 정보 회사를 활용하는 방법도 있습니다.

둘째, 임차인은 담보권이나 부동산 임대 등 집주인의 채무 상태를 확인해야 합니다. 집주인의 빚이 좋지 않아 부동산이 경매에 넘어갈 경우 상환 순위에 따라 낙찰가가 배분됩니다. 주택담보대출이 임차인의 보증금보다 먼저 있는 경우 임대료 상환에 악영향을 미칠 수 있습니다. 집주인의 채무 상황을 확인하기 위해 등기부등본을 발행할 수 있습니다. 인근 등기소나 인터넷 등기소, 무인민원발급기를 이용하면 주택담보대출을 확인할 수 있습니다. 또한 임차권 확인도 빼놓을 수 없습니다.

 

 

셋째, 그리고 가장 중요한 것은 임대인의 세금 체납액을 확인하는 것입니다. 전세 사기 사례의 대부분은 임차인이 집주인의 세금 체납액을 모르고 계약할 때 발생합니다. 집주인의 세금 체납이 무서운 이유는 임차인 양도신고가 빨라도 세금 체납이 우선순위보다 앞서 있기 때문입니다. 지난 3월까지만 해도 집주인 동의 없이 임차인이 등기부만으로 집주인의 세금 체납액을 알 수 없었습니다. 하지만 올해 4월부터는 임차인이 집주인 동의 없이 체납된 세금을 확인할 수 있습니다.

집주인 동의 없이 체납된 세금을 확인하는 방법은 국토교통부 홈페이지나 전국 세무서에서 확인할 수 있습니다.

 

<국토교통부 실거래 아래 링크 바로기기>

국토교통부 실거래가 공개시스템

하지만 세금 체납으로 인한 계약 해지가 가능하도록 법 개정이 필요할 것 같습니다.

결론적으로 세입자는 전세 사기를 피하기 위해 인근 부동산 매매가와 전세, 집주인 채무 현황, 집주인의 세금 체납 등을 확인해야 합니다.