투자로 매입한 부동산의 세금을 알아보자

매입한 부동산의 수익이 나오거나 향후 수익을 기대했을 경우 나오는 게 세금입니다.

그러니 투자도 하지 않았는데 세금 때문에 무서워서 부동산 경매나 부동산 투자를 하지 못하겠다는 이야기는 틀린 얘기라고 보시면 됩니다.

극단적인 예를 들면 제가 알바를 하거나 직장을 다니고 있는데 저희 사장님이 야 너 20만 원 내가 라고 얘기하니까 안 돼요 저 20만 원 올려주시면 건강보험료도 올라가고 소득세도 올라간단 말이에요.

그러니까 월급 20만 원 올려주시는 거를 보류해 주실 수 좋겠습니다라고 얘기하는 거랑 똑같습니다.

이런 분들은 이제 건강보험료 1 2만 원씩 올라가는 거에 대해서는 굉장히 불안해하세요.

그러면서 뒤에서는 종신보험료 20만 원씩 20년 만기로 막 가입하고 이러시죠 이런 부분이 되게 아이러니한 상황이긴 합니다.

 

 

제가 이제 대행사를 운영을 하다 보니까 여러 대표님들을 좀 많이 만나는데 아 나 세금으로 3억씩 냈어 막 이러시면서 대시는 분들이 계세요. 그럼 제가 물어봅니다.

3억원이나 세금 내셨는데 그럼 혹시 얼마를 버셨나요.

한 10억을 벌었는데 33억 원이나 세금을 냈어 아 너무 많이 낸 것 같아요.

이러면서 굉장히 안 좋은 소리를 많이 하세요.

그러면 이분이 돈을 못 벌었나요. 그건 아니죠.

 

10억 중에서 7억을 벌고 3억의 세금을 지출한 겁니다.

이 3억의 세금이 무서워서 일을 하지 않았다면 이 치욕도 없었을 거예요.

이렇기 때문에 절대적으로 세금 때문에 망하는 일은 없다. 세금 때문에 투자가 실패로 돌아가지 않는다 내가 번 돈의 수익의 일부를 지출해야 되는 건 맞습니다.

부동산 투자도 똑같습니다. 단타로 1억의 수익을 만들었다면 약 50%인 5천만 원의 양도 차액을 수수료로 내야 돼요 세금으로 그러면 나에게 5천만 원 남습니다.

그런데 대부분 사람들은 이렇게 생각하시죠 50%만 떼가면 뭐 하러 부동산 투자하냐 난 차라리 하지 않겠다.

객관적으로 보면 좀 말이 안 되는 소리이긴 하죠.

세금 5천만 원 안 내려고 내가 5천만 원을 포기한다는 소리와 똑같습니다.

제가 아는 지역에 금천구의 롯데캐슬이라고 있는데 약 30평대가 작년에는 7억에서 한 8억 정도 사이에 왔다.

갔다 하는 게 이제는 8억에서 10억 사이를 왔다~ 갔다~합니다. 그러면 약 1억에서 2억 정도가 올랐습니다. 거기에 입주해 주신 입주자 분들은 아이고 집값이 더 올라서 세금을 내야 되는데 망했다. 집값 오르기 전에 빨리 팔 걸 이러고 있을 것 같습니까 아니죠.

 

 

오히려 좋아서 환호성을 치고 있을 겁니다 한마디로 세금이 무서워서 투자를 못한다는 이야기는 잘못된 이야기다라고 보시면 됩니다.

정작 부동산 투자에 실패하는 요인은 부동산의 급매가 노출 호재와 수요와 공급 사항에 대해서 면밀하게 검토하지 못한 부동산을 구매했기 때문에 수익률이 떨어지는 겁니다.

그렇기 때문에 세금 무서워서 부동산 투자를 못한다는 이야기는 배제하시고 내가 해당 물건의 호재와 수요와 공급 사항들을 면밀히 체크를 하고 실제로 20 30 정도 저렴하게 부동산을 매입만 한다면 세금은 부과적인 거고 수익은 따라올 수밖에 없습니다.

부동산 대표이미지

그래서 세금의 형태 및 종류에 관련된 내용들을 오늘 말씀을 드려볼게요.

대한민국은 부동산 취득부터 매도까지 모든 전 공정에다가 세금을 매겨놨습니다.

제일 처음으로 시작되는 세금이 부동산을 매수할 때 세금이 나오면 해당 부동산이 앞으로 오를 거야 라는 기대감을 가지고 월세를 내게 됩니다.

부동산을 구매하고 임대료를 줬다면 종합소득세가 지출됩니다.

임대를 주지 않고 내가 앉아 거기서 거주를 하거나 혹은 보유만 해도 유세라는 게 나오게 됩니다. 보유세에서는 재산세와 종부세가 있종합부동산세 자동차도 1년에 한 번씩 세금을 내니까 이 부분도 부담스럽지 않은 가족 내에서 지출을 하게 됩니다.

여기서 제일 큰 항목이 양도소득세죠 부동산을 마지막에 갖고 있다가 이제 팔게 됩니다.

이 팔 때도 양도소득세라는 세금을 내게 돼요.

수익에 대해서 40~50% 그리고 2년 이상 지나갔을 때 일반 세율로 적용이 됩니다.

이 부분도 마찬가지로 내가 어느 정도 벌었으니까 번 돈에서 떼어주는 거니까 내기도 합니다. 즉 부동산의 매입과 판매까지 이 모든 전 공정의 세금이 부여된다라고 보시면 됩니다.

 

첫 번째는 부동산의 취득세입니다.

취득세는 부동산을 취득함에 있어서 취득가액으로 내는 기준의 세금이라고 보시면 됩니다.

적용 대상은 부동산 취득지 전부 부과되는 기준이며 6억 이하는 1.1%부터 시작해서 단계별로 상승이 된다라고 보시면 됩니다. 

보통 투자하시는 분들은 9억 이하의 물건들로 많이 투자를 하니까 실력 녹스의 3.3%까지 내는 일은 없다라고 보시면 될까 저희 대장 tv 시청하시는 분들 모든 분들에게 우선 투자가 처음이고 익숙하지 않다면 항상 소액으로 한 사이트를 빨리 돌아라라고 말씀을 드리니까 1.1%라고 기준이라고 생각하면 됩니다.

단 상가와 오피스텔은 4.6%를 적용하고 4주택 이상 주택을 매입할 경우 4.6%로 일가에 적용되니까 이 부분도 좀 참고 좀 드니요.

 

 

두 번째는 종합소득세며 수익에서 1200만 원 이하일 때 6%부터 시작을 해서 5억 원의 42%까지 차등 지급되게 됩니다.

이자 배당 근로 사업 연금 다 합쳐서 매년 5월에 부과되게 됩니다. 만약에 본인이 ‘근로자’다라고 하면 연말정산을 하시니까 전혀 상관없습니다.

기존에는 2천만 원 이하의 임대 수익은 비과세로 신고를 하지 않아도 됐습니다.

근데 이제 2019년도 기소분에 한해서는 2천만 원 이하의 수익도 분리과세와 종합과세를 선택을 하셔서 진행을 하셔야 됩니다.

 

그래서 보통 가족끼리 재산을 이렇게 분할해서 세금을 줄이는 형태도 많이 진행을 하고 있습니다. 예를 들어서 남편이 한 6천만 원 정도 연봉을 받고 있어요.

그 남편이 본인의 명의로 4천만 원 정도 수익이 나오는 상가를 구매했습니다.

그렇게 되면 1억 원의 세율 35% 구간에 걸리게 됩니다.

계산을 해보죠~ 와이프가 무소득자였습니다.

근데 상가 4천만 원짜리를 샀다면 15% 구간 걸리게 됩니다.

거기서 누진 공제 108만 원을 빼면 세금으로 약 492만 원이 나와요 남편이 상가 4천만 원과 연봉이 6천만 원짜리에 하단 과세가 돼서 약 1억 35%가 됩니다.

거기다 누진 공제를 하고 있습니다.

1490만 원을 빼면 2010만 원이라는 세금이 나와 그러면 상가 구입 시 약 1500만 원이라는 세금이 증가됩니다.

그래서 남편의 연봉이 높은 분들은 아내의 이름으로 사게 됩니다.

근데 이게 그러니까 부부 사이가 굉장히 좋아야겠죠.

명의는 중요한 거니까요.

 

세 번째는 재산세입니다.

6월 1일 기준으로 등기부의 소유자가 누구냐라는 기준 하에 일괄적으로 부과되는 게 계산세입니다.

주택 건축 나대지 별도로 과세 구간이 다르고 누진 공제도 있어 조금 복잡해 보이지만 간단하게 3억 이하는 0.25% 단 3억 초과는 0.4%다 이렇게 러프하게 생각하셔도 좋을 것 같습니다.

그러면 1억 아파트의 재산세는 얼마인가 대략 1년에 한 10만 원 정도 나올 겁니다.

3억짜리 아파트는 얼마냐 그러면 대략 1년에 한 50만 원 정도 나온다라고 러프하게 생각하시면 됩니다.

단 과세표준과 공시지가에 따라서 다르지만 대략적으로 비슷하게 나온다라고 생각하시면 됩니다.

10억짜리 부동산을 보유하고 있으면 한 달에 한 25만 원 정도 보유세가 나온다라고 생각하시면 됩니다. 우리나라는 보유세가 좀 적은 편이긴 해요.

 

 

근데 단 취득세와 양도소득세가 좀 높습니다.

컨셉이 탈 때와 팔 때가 비싼 거지 세금적인 측면에서 그렇게 작지는 않습니다.

10억짜리면 한 달에 25만 원 정도 나온다고 했죠.

내가 현재 월급이 200만 원 내지 300만 원인데 한 달에 25만 원 내는 게 너무 부담스러워요. 이렇게 생각하는 분들도 있을 겁니다. 그 생각하시면 안 되고 내가 만약 10억짜리 부동산 가지고 있는 재력가라면 월 25만 원의 재산세는 큰 부담이 안 될 겁니다.

 

요약하자면 세금이 누군가가 부동산에 투자하는 것을 막아야 한다고 말하는 것은 잘못된 것입니다. 부동산으로 벌어들인 수익에 세금이 붙지만 절대 실패는 아닙니다. 벌어들인 돈의 일부는 세금으로 사용되어야 하지만, 이것이 투자가 실패한다는 것을 의미하지는 않습니다. 부동산 투자자들은 매수를 하기 전에 익스포저, 수급 등 호재에 집중해야 합니다. 부동산을 사기 전에 이런 요소들을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 우리나라는 부동산 거래에 부과되는 취득세, 종합소득세, 보유세, 양도소득세 등 세금 종류가 다양합니다. 부동산에 투자하기 전에 이러한 세금을 이해하는 것이 중요합니다.